在我们这样一个发展中国家，处于二元社会的发展阶段，面对不同的社会群体，要对居民的住房福利进行安排，是一件非常复杂的工作，需要花大力气，进行长远的制度性建设。当前，特别需要从人的基本生存权利和最基本的住房需求出发，明确以下原则：

    第一，居民住房福利普遍性原则。

    居民住房福利的普遍性，来自于生存权利的普遍性。在这一问题上，坚持以人为本，就是坚持以人的普遍生存权利为本。经过这些年的改革，目前我国也初步建立了以住房公积金为核心内容的住房福利制度，但还存在覆盖面过小和高福利的特点，未能很好地体现住房福利的普遍性原则，因此，需要在原有制度的基础上进行改革和建设，使之进一步完善。

    第二，住房消费需求优先原则。

    住房本质上是消费品，但在市场运行中，又可以成为投资品。那么，在住房的消费需求与投资需求之间，政策的天秤应当倾向于哪一边呢？显然应当是前者。目前，我们对这两种需求还没有进行明确的区分，投资需求与消费需求完全是在一个平台上共享住房资源。要坚持消费需求优先原则，必然要对现有的利益格局进行调整，如此一来，既得利益的反对呼声肯定不小。在这里，能否坚持“以人为本”的理念，将具体化为“以人的实际消费需求为本”还是“以资本为本”的选择。于是，能否真正坚持住房消费需求优先原则，也将形成对“以人为本”原则能否落实的考量。

    第三，存款购房优先原则。

    在住房消费上，应当是存款消费优先还是贷款消费优先？显然，无论在何种情况下，都应当是前者。然而，由于我们没有相应的制度安排，居民用存款购房不仅没有享受到任何政策优惠，而且实际上是被征税的。因为购买住房需要的资金量很大，居民为此要进行长期储蓄，但在目前的存款制度下，所有的储蓄存款必须交纳利息税，因此，居民用自己存款购房的同时交纳利息税，实际上就等于交纳了住房消费税。相比之下，用贷款买房则不存在这一问题。这也就意味着，如果对居民用存款买房不做出特殊的政策安排，仅因购买方式的不同，存款购房与贷款购房之间就会产生一种实际上的不公平。

    第四，低收入者优先原则。

    对低收入者采取更加倾斜的政策，是许多国家的普遍做法。在我国，近几年来各地也根据不同情况，对低收入者的住房问题给予了关照。但就全国而言，还未能形成一个统一的政策框架。应当看到，在中国的住房问题上，低收入目前还是一个相对复杂的概念。首先是低收入的界线，即收入多少可以视为低收入者？其次是低收入者的范围，是专指城市的低收入者，还是包括农民工？再次，低收入优先指的是购房优先还是租房优先？这三个基本问题不明确，所谓低收入优先的原则就只能停留在概念上。

    关于第一个问题，应当明确，享受这一福利的人只能是最贫困、最需要帮助的群体，其范围应尽量缩小到政府财力所能允许的范围内。因此，可以原则地规定，只有那些长期（１年以上）领取最低生活保障而又无房产的人，才是需要享受政府特殊住房政策的低收入者。

    关于第二个问题，应当明确，在现阶段，农民工还难以涵盖在城市住房福利政策的框架之内。这不仅是由于其数量巨大，国家财力难以承受；也不仅是由于其流动性较大而在政策上难以操作；更重要的是，农民工虽然因收入较低而在城市住房困难，但他们中间的绝大多数在其原籍都有自己的房产，享受了宅基地的基本福利。目前，第一步应将城镇居民的住房福利体系建设好，在此基础上，才有可能进一步考虑农民工的住房问题。

    关于第三个问题，应当明确，政府对低收入者的政策优惠，只是限于帮助他们住上房子，而不是帮助他们购置房产。

    第五，资源占用补偿原则。

    住房消费要占用土地资源和环境资源，这些资源都是不可再生的。在资源有限的情况下，以产权所有方式购买的住房越多，面积越大，就意味着全社会为其付出的资源成本越高。所以，尽管富有者购买大面积房屋或多套房屋支付了较高的价格，其社会资源成本却还是由全体社会成员为其分担的。为体现全体居民在土地和环境资源方面的平等权利，对于在基本生存之上多消费或多购买的住房，应通过征税等手段，让住大房子和拥有多套住房的人进行相应的补偿，承担一定的社会资源成本。

    （李 琨 作者为国家发改委经济研究所市场研究中心主任）