“国十五条”落地五大疑问

   “国十五条”今天正式实施，在强势稳定房价的同时，也被冠以“苛刻”、“一刀切”的评价。但在中央不容商量的语气中却有一句“省会城市因特殊情况的需要调整上述比例的，必须报建设部批准”。这也给广州业界留下一些期待空间。今年初，中央曾表态，2006年的宏观调控将注重因地制宜。政策能给广州楼市一点特殊待遇吗？国十五条要着陆广州，应如何与本地市场对接才安全有效？广州的房地产专家、发展商提出自己见解。

     1、中低价位房标准如何界定？

    专家：6000元/平方米？4500元-5000元/平方米？

    发展商：标准若定6000元仍有利可图

   “国十五条”第6条、第13条都提及，要优先保证中低价位、中小户型普通商品住房和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地总量70%，以解决中低收入者的住房问题。那么，广州的中低价房到底该处于什么样的价格幅度？

    70%政策执行障碍多

    记者采访时发现，这一政策执行时面临不少障碍。首先，如何定义高档、中低价位商品房？目前国内没有标准，房子定价主要是依据市场。例如，一套用料一般的楼盘，如果市场行情好，它就可以卖到高于它原来档次的产品价钱。其次，中低价位房到底处于什么幅度才真正实现与普通老百姓对接？北师大房产研究中心主任董藩提出，划定中低价位房的标准线在“国十五条”执行时尤为重要，这一标准需由当地政府限定，这也是“国十五条”为数不多留有余地的地方。

    而接受记者采访的广州房产专家、开发商和消费者有一个统一的观点，认为当前6000元/平方米以下的房子可算中低价房。广州大学建筑与城市规划学院教授卓刚认为，以6000元/平方米为分界线比较合理。因为据阳光家缘网公布的今年1-4月成交数据显示，广州老八区新建商品住宅成交均价为5956元/平方米，其中4月份的成交均价为6253元/平方米。这个数据是经过两年来30%多的上涨幅度所得，把分界线划定在6000元/平方米，既考虑广州的实情，也给政府的土地出让和开发商限定了合理的利润空间。

    广州市社科院研究员谈锦钊则提出，中低价位的界定在广州不同的区域应各有不同。如市区分界线应定在5000元/平方米，而在郊区或远郊分界可定在3000-4000元/平方米，甚至更低。

    南华工商学院院长易江关于分界线的看法则得到不少消费者的认可，他认为应是4500-5000元/平方米。因为目前广州市职工人均年收入为2.3万元，而一般用于住房的支出占25%，即5000元左右。他还表示对于一些特殊区域要区别对待，不可一概而论。

    市区6000元/平方米房屈指可数

    从发展商在今年五一黄金周的推货情况来看，大部分是6000元/平方米以上的中高端物业，6000元/平方米以下的房子主要集中在天河的沙泰路燕塘区域、广园东的黄埔增城、白云、花都、海珠工业大道、番禺等地，在外环线以内的楼盘屈指可数。一位不愿透露姓名的发展商表示，眼下广州城区中心的房子动辄七八千甚至上万元一平米都能卖得火爆，中低价位限价房建在城区中心才有可能打压房价。如果广州把中低价位房分界线限定得太低，如4000-5000元/平方米，则不利广州城市价值的发挥。以现在的市场行情来看，分界线定在6000元/平方米左右，开发中低价房对开发商来说还是有一定利润可图，但是相对高档豪宅利润肯定要薄得多。他还认为，目前开发中低价房，发展商要靠薄利多销，因为老百姓购房所瞄准的大多是中低价房，市场需求量非常大，尽管保本微利，但可以细水长流。

    2、土地定价如何与限房价对接？

    发展商：前提是要保证发展商合理利润

    业内人士：政府设置利润标准根本无法做到

   “国十五条”提出，土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式出让，而这当中涉及的细节问题则比较多。关键是，土地定价如何与限房价对接？

    首要明确的问题应该是，中低价位的房子也要在中低价位土地供应的基础上开发，如果地价起点比较高，发展商的合理利润又难保证，建好的房子势必难卖中低价位。有发展商认为，广州目前的基准地价对于发展商来说，要做到五六千元的单价还是有压力，因为基准地价差不多比土地市场上私下流通的地块贵1000元/平方米。所以，政府应该按照适宜广州市场行情的中低价住宅的价位，制定基准地价，那么才能在保证发展商合理利润的基础上建出中低价位的住房。